5
أ ـ لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في المادة الأولى من هذا المرسوم التشريعي إلا في إحدى الحالات التالية:ـ 1) ـ إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة قانوناً أو المقدرة حكماً خلال ثلاثين يوماً من اليوم الذي يلي تبليغه المطالبة بها ببطاقة مكشوفة أو بإنذار بواسطة الكاتب بالعدل، ولا تكون المطالبة معتبرة إلا إذا ذكر فيها المبلغ المطلوب والمدة المتعلقة بها، أما الأجور المتراكمة عن سني الإيجار السابقة فتعتبر ديناً عادياً لا يستوجب عدم دفعه التخلية 2) ـ يحق للمستأجر، ولمرة واحدة فقط، أن يتفادى الحكم بالإخلاء إذا قام خلال ثلاثين يوماً من تبليغه إقامة الدعوى، بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد وعلى المحكمة عند ذلك أن تحكم على المستأجر بالنفقات والرسوم 3) ـ تعتبر المطالبة البريدية قانونية إذا جرت ببطاقة بريدية مكشوفة تبلغ إلى المخاطب بالذات أو إلى أحد أقاربه المقيمين معه يدل ظاهره على أنه أتم الخامسة عشرة من عمره، وإذا تعذر ذلك أو رفض أحد المشار إليهم التبلغ فيلصق الموظف المختص البطاقة على باب محل إقامة المستأجر المعين فيها وتذكر كيفية التبليغ على الإيصال البريدي من قبل الموظف المختص ويشهد على ذلك شاهدين أو مختار المحلة أو أحد أفراد الشرطة إن محل إقامة المخاطب يعينه مرسل الكتاب بصورة واضحة مستنبطة مما صرح به الطرفان في صك الإيجار ويجوز اعتبار العقار المأجور محلاً لإقامة المستأجر أو شاغل العقار، وعلى المؤجر أن يبين عنوانه في بطاقة المطالبة وإذا صادف آخر الميعاد المحدد للأداء أو الإيداع عطلة رسمية امتد إلى أول يوم عمل بعدها ب ـ إذا أساء المستأجر استعمال المأجور بأن أحدث فيه تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو استعمله أو سمح باستعماله بطريقة تتنافى مع شروط العقد الأخير ج ـ إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير بدون إذن خطي يستثنى من ذلك العقار المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية وباعه المستأجر بكامله من الغير ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفاً للمستأجر البائع فيما يتعلق بجميع شروط العقد على أنه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فوراً "كما يستثنى من الحق بالتخلية أيضاً العقار المؤجر لإحدى الوزارات والإدارات والهيئات العامة، والبلديات والمؤسسات البلدية والوحدات الإدارية، والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع جهات القطاع العام والمشترك والمصالح العامة وإدارتها سواء كان طابعها إدارياً أو اقتصادياً، إذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى إحدى الجهات المشار إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء وتعتبر الجهة المتنازل لها خلفاً للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه فيما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمؤجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فوراً ويشترط في هذا التنازل أن يكون استعمال المأجور مماثلاً لما حدد في عقد الإيجار د ـ يعتبر الشريك الشاغل للعقار المشترك بمثابة المستأجر في حال تقدير الأجرة وفاقاً للأحكام المذكورة آنفاً، ويحكم عليه بتخلية العقار بحال مطالبته بالأجرة المقدرة بالحكم وعدم دفعه لها خلال المدة المنصوص عليها في الفقرة الأولى من هذه المادة أما الشريك الذي يقطن عقاراً له فيه حصة وبيع هذا العقار بنتيجة حكم بإزالة الشيوع فلا يعتبر بمثابة المستأجر ولا يحق له البقاء في العقار دون إرادة المالك الجديد ما لم يكن مستأجراً حصص شركائه الآخرين بعضاً أو كلاً بعقد ثابت التاريخ قبل الادعاء بإزالة الشيوع هـ ـ إذا طلب المالك المستقل السكنى بعقاره المأجور شرط توافر ما يلي:ـ 1) ـ أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفاً من شقة واحدة، وأن لا يكون طالب التخلية مالكاً لسواها 2) ـ أن يكون قد مضى على تملكه وانحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين على الأقل ويعتبر بحكم المالك المستقل الأقارب الآتي ذكرهم الذين يملكون مشتركين تمام العقار:ـ ـ1 الزوجان ـ2 الزوجان وأولادهما ـ3 الأصول والفروع ـ4 الأخوة والأخوات وأولادهم ويدخل في ذلك من كان تحت ولاية أحد ممن ذكر أو وصايته 3) ـ أن يكون المالك هو الذي أجر العقار المطلوب تخليته أو أن يكون عقد الإيجار قد أبرم خلال فترة تملك طالب التخلية ويعتبر الورثة الذين هم بحكم المالك المستقل بمثابة المالك الذي أجر العقار المطلوب تخليته و ـ إذا أراد مالك العقار المبني إقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم ز ـ إذا أراد مالك كامل العرصة المأجورة أو مالك جزء منها إقامة بناء جديد كامل فيما يملكه ويشترط للحكم بالتخلية في الأحوال الموصوفة بهذه الفقرة والفقرة (و) السابقة أن يثبت المالك أنه حصل مسبقاً على رخصة بإقامة البناء حـ ـ إذا كان المستأجر مالكاً مستقلاً لدار صالحة لسكناه أخليت، أو يستطيع بمقتضى القوانين النافذة إخلاءها ط ـ إذا تملك المستأجر أو بنى بعد الاستئجار داراً صالحة لسكناه وأجرها من الغير ويبقى للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استناداً إلى الفقرتين (و، ز) الحق بأن يشغل البناء الجديد أو جزءاً منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد البناء، على أن يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد الأجور بطريقة التخمين وفي حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم المؤجر أن يدفع له تعويضاً عادلاً على المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة وفوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع التجارة التي يتعاطاها وكثرة إقبال الزبائن أو قلّته وقيمة المؤسسة وإمكان المستأجر من استئجار محل في الجهات المجاورة القريبة يشابه المحل الذي أخلاه ونفقات الانتقال إلى المحل الجديد وتجهيزه.. الخ وفي كل الأحوال لا يجوز أن يتجاوز مقدار التعويض ضعفي بدل الإيجار السنوي عند طلب التخلية فيما يتعلق بدور السكن وخمسة أضعاف البدل فيما يتعلق بالمحلات التجارية والصناعية إذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة تخضع الأحكام المتعلقة بالتعويض لطرق المراجعة العادية المنصوص عليها في القانون العام